«¿Por qué mi conserjería de Niza me facturaba un 20 % de IVA y la de Sainte-Anne solo un 8,5 %?» Un propietario de Burdeos me hizo esta pregunta al comparar dos presupuestos para su villa de Les Trois-Îlets. Resume muy bien el tema: el IVA del alquiler amueblado en Martinica obedece a normas propias de los departamentos franceses de ultramar (DROM) que la mayoría de los arrendadores metropolitanos descubren al llegar. El tipo normal no es del 20 % sino del 8,5 %, y esa diferencia lo cambia todo en cuanto entran en juego los servicios, tanto en parahotelería como en honorarios de gestión.
Como residente y gestor en Martinica, te explico cuándo se aplica este IVA, cómo influye el tipo de IVA reducido de ultramar (DOM) en tu explotación y por qué el IVA de la conserjería de ultramar aligera la factura. Esta guía es didáctica y no sustituye el consejo de un asesor fiscal, el único habilitado para validar tu situación.
El alquiler amueblado sin servicios: exento de IVA, tanto al 8,5 % como al 20 %
Empecemos por la buena noticia, válida en toda Francia: el alquiler de una vivienda amueblada sin servicios está exento de IVA. Si alquilas tu apartamento de dos habitaciones en Le Diamant o tu estudio de Pointe du Bout «llave en mano», no facturas IVA ni lo recuperas en tus compras. Tus alquileres siguen tributando por el impuesto sobre la renta (como BIC, bajo estatus LMNP), pero el IVA simplemente no te concierne.
Es el caso de la inmensa mayoría de los alquileres vacacionales amueblados de la isla: Sainte-Anne, Les Trois-Îlets, Le François, Tartane, Le Diamant. Mientras proporciones una vivienda equipada, con sábanas limpias y limpieza incluida, el tipo del 8,5 % ni siquiera entra en juego. El IVA solo aparece una vez cruzada la frontera de las prestaciones parahoteleras.
Parahotelería: el umbral que activa el IVA en Martinica
El punto de inflexión depende de un factor preciso. En cuanto un servicio acerca tu alquiler amueblado a un hotel, la administración puede reclasificar tu actividad como parahotelería, sujeta a IVA. El criterio: ofrecer al menos tres de los cuatro servicios siguientes, en condiciones comparables a las de un hotel:
- el desayuno;
- la limpieza regular del alojamiento durante la estancia (no solo a la salida);
- el suministro de ropa de hogar (sábanas, toallas renovadas);
- la recepción de la clientela, aunque no sea permanente (acogida presencial, conserjería).
Marcar tres de las cuatro casillas te saca del alquiler amueblado «pasivo» y te lleva a una prestación gravable. Y es aquí donde la particularidad martiniquesa se convierte en una ventaja.
El tipo de ultramar del 8,5 % en lugar del 20 %
En la Francia metropolitana, el alojamiento parahotelero tributa al 10 %, y los servicios complementarios a menudo al 20 %. En Martinica, como en Guadalupe y La Reunión, prevalece el régimen fiscal de ultramar (DROM): el tipo normal de IVA es del 8,5 % (con un tipo reducido del 2,1 %). El alojamiento y las prestaciones parahoteleras se rigen, por tanto, por este tipo de IVA reducido de ultramar (DOM), claramente más ligero que en la metrópoli.
Tomemos una villa parahotelera del Sur alquilada a 1.500 € por semana en temporada alta (el Carême, de diciembre a abril):
- en la metrópoli, al 10 %, el IVA sobre el alojamiento rondaría los 136 € por semana;
- en Martinica, al 8,5 %, baja a unos 117 € por semana.
En 20 semanas alquiladas, la diferencia supera los 380 € de IVA recaudado de menos, una cantidad que no pesa sobre el precio anunciado. El tipo del 8,5 % hace que el paso a la parahotelería sea mucho menos penalizador de lo que se teme, sobre todo para bienes de alta gama (una villa con piscina y vistas a la bahía) donde los servicios forman parte de la promesa.
La contrapartida: recuperar el IVA de tus gastos
Convertirte en sujeto pasivo no consiste solo en recaudar: también significa deducir el IVA pagado en tus compras profesionales. En Martinica, donde el octroi de mer (impuesto aduanero) encarece los bienes importados, la ventaja cuenta el doble: mobiliario, electrodomésticos, ropa de cama, obras — el IVA del 8,5 % sobre estos gastos se vuelve recuperable. Para un alquiler amueblado equipado a estrenar (digamos 25.000 €), esto puede acercarse a los 2.000 € recuperados, a cambio de obligaciones declarativas (IVA periódico, contabilidad llevada por un profesional).
A la inversa, la franquicia de base te permite operar en parahotelería sin facturar IVA por debajo de cierto umbral de facturación: no recaudas nada, pero tampoco recuperas nada. Para un pequeño alquiler amueblado, lo simplifica todo; para una gran villa que invierte, salir de ella para recuperar el IVA puede salir rentable. Es una decisión a medida.
IVA de la conserjería de ultramar: por qué tu gestión cuesta menos
Este es el punto que más subestiman los propietarios, y afecta a todo el mundo, incluso en alquiler amueblado exento. Los honorarios de tu conserjería son una prestación de servicios siempre sujeta a IVA: la cuestión no es «con o sin», sino «a qué tipo».
Y la respuesta marca la diferencia: una conserjería establecida en Martinica factura sus honorarios al tipo de ultramar (DOM) del 8,5 %, mientras que un prestador metropolitano aplica el 20 %. Ese es todo el interés del IVA de la conserjería de ultramar.
La diferencia no tiene nada de teórico. Tomemos una gestión completa al 20 % de los alquileres cobrados, para un bien que genera 24.000 € de ingresos anuales, es decir, 4.800 € de honorarios sin impuestos:
- con una conserjería que factura un 20 % de IVA: 4.800 € + 960 € = 5.760 € con impuestos;
- con una conserjería en Martinica al 8,5 %: 4.800 € + 408 € = 5.208 € con impuestos.
Es decir, 552 € de ahorro al año solo en el IVA de los honorarios, con un servicio idéntico. Si eres sujeto pasivo, además recuperas este IVA; en alquiler amueblado exento —el caso más frecuente— sigue siendo un coste seco, y pagarlo al 8,5 % en lugar del 20 % mejora directamente tu rentabilidad neta. Elegir un actor realmente implantado a nivel local no es, por tanto, solo cuestión de terreno: es también una elección fiscalmente más eficiente.
