«Me aconsejan crear una SCI para comprar mi apartamento en Sainte-Anne y alquilarlo como vivienda vacacional, ¿es buena idea?». Esta frase la oigo casi cada semana de boca de futuros inversores que me contactan desde la Francia continental, y nueve de cada diez veces mi respuesta los sorprende. La SCI de alquiler amueblado en Martinica es uno de los montajes peor utilizados: la forma más conocida, la SCI sujeta al impuesto sobre la renta, es en realidad incompatible con una actividad de alquiler amueblado ejercida de forma habitual. Como residente en la isla y gestor de alquileres amueblados turísticos, veo a demasiados propietarios montar una estructura inadecuada antes incluso de haber entendido lo que estaban comprando.
Esta guía es pedagógica y está actualizada para 2026. No sustituye el consejo de un notario y de un experto contable, los únicos habilitados para validar su caso.
La trampa de la SCI con IRPF sobre un amueblado martiniqués
Empecemos por la idea preconcebida que sale más cara. Una sociedad civil inmobiliaria (SCI) es, por naturaleza, un vehículo con objeto civil: su vocación es poseer y gestionar un patrimonio alquilado sin amueblar. Ahora bien, en el mercado costero de la isla —Sainte-Anne, Les Trois-Îlets, Le Diamant, Le François, Tartane— casi toda la oferta es de alquiler amueblado de corta duración, una actividad fiscalmente comercial (beneficios industriales y comerciales, los famosos BIC).
Ahí es donde el mecanismo se cierra: en cuanto una SCI con IRPF alquila amueblado de forma habitual, ejerce una actividad comercial que sobrepasa su objeto civil. Consecuencia automática: pasa al impuesto de sociedades (IS), lo haya querido o no. Muchos lo descubren en una inspección o en un cambio de contable, años después, con la consiguiente regularización.
Quédese con el principio: la SCI con IRPF y el alquiler turístico amueblado no se llevan bien. Si su proyecto es Airbnb, la SCI clásica no es su herramienta por defecto.
La tolerancia «accesoria» y sus límites
Existe un margen: la administración tolera que una SCI con IRPF conserve su régimen mientras sus ingresos por amueblado sigan siendo accesorios (en la práctica, por debajo de un 10 % del total). Una SCI que alquila sin amueblar y amuebla una sola vivienda pequeña de forma marginal puede, por tanto, mantenerse. Pero para un patrimonio dedicado al alquiler vacacional, donde el 100 % de las rentas son de amueblado —la norma en el lado caribeño durante la Cuaresma (de diciembre a abril)—, esta tolerancia no sirve de nada.
¿Qué montajes jurídicos para un Airbnb en Martinica?
Dado que la SCI con IRPF queda descartada, ¿cuáles son las verdaderas opciones de montaje jurídico para un Airbnb en Martinica? Cuatro, de la más simple a la más estructurada: el nombre propio en LMNP/LMP (por defecto para 1 o 2 bienes, vea nuestro estatuto LMNP en Martinica), la proindivisión (a evitar, ingobernable porque todo se decide por unanimidad), la SARL familiar y la SCI con IS. La elección depende del horizonte, del número de bienes y de socios y de la fiscalidad.
La SARL familiar: alquilar amueblado con IRPF, legalmente
Es la opción que más a menudo pongo sobre la mesa para un proyecto familiar. La SARL familiar reúne únicamente a parientes en línea directa, hermanos o cónyuges. Su fuerza: como sociedad comercial, puede alquilar amueblado sin contradicción de objeto, optando a la vez por el impuesto sobre la renta. Acumula entonces varias ventajas:
- cada socio declara su cuota parte en BIC y se beneficia de la amortización como un LMNP en régimen real;
- la plusvalía en la reventa sigue el régimen de los particulares, con reducciones por duración de tenencia (exención de impuesto tras 22 años, de cotizaciones sociales tras 30 años) —una baza importante frente a la SCI con IS—;
- el estatuto de arrendador amueblado profesional (LMP) se aprecia por socio, abriendo la imputación de los déficits sobre la renta global.
Para unos hermanos que heredan una casa en Le François o una pareja que invierte en Les Trois-Îlets, reúne la flexibilidad del amueblado con un marco para transmitir.
La SCI con IS: capitalizar a largo plazo
Cuando el proyecto apunta a un patrimonio a largo plazo —varios bienes, socios fuera del marco familiar, reinversión de las rentas—, la SCI con IS vuelve a ser pertinente. Amortiza el edificio (sin el terreno) y el mobiliario, aplastando el resultado imponible durante diez a quince años, y aprovecha el tipo reducido del 15 % hasta 42 500 € de beneficio (25 % por encima).
El reverso es la plusvalía en la reventa: calculada sobre el valor neto contable, sin reducción por duración de tenencia, con las amortizaciones «recuperadas» y gravadas. Sobre un bien comprado por 200 000 € en Le Diamant, amortizado en 80 000 € y revendido por 280 000 €, la base imponible es de 160 000 €, no de 80 000 €. Es un vehículo de capitalización, no de reventa oportunista.
La regla cabe en una frase: para un amueblado turístico en los departamentos de ultramar (DOM), priorice el nombre propio para empezar (1 o 2 bienes, estructura mínima), la SARL familiar para un proyecto familiar que quiera amortizar y transmitir, y la SCI con IS para construir un patrimonio duradero entre varios.
Lo que Martinica cambia en la elección del montaje
El derecho de sociedades es nacional, pero unos parámetros locales que ninguna simulación «metropolitana» capta pesan sobre la decisión:
- Octroi de mer (arancel de ultramar): equipar un apartamento de uno o dos dormitorios para la corta duración cuesta de 8 000 a 15 000 € (aire acondicionado, fibra, ropa de cama, mobiliario de exterior tratado contra la sal). Esta base infla la amortización, y por tanto el interés de los regímenes que amortizan.
- Temporada ciclónica (de junio a noviembre): reparaciones tras el oleaje, antitermitas y una renovación más rápida de los equipos tropicales pesan sobre la rentabilidad.
- IVA local del 8,5 % (frente al 20 % en la metrópoli), debido solo si ofrece servicios parahoteleros (desayuno, limpieza durante la estancia, ropa de cama).
- Contabilidad más cara: de 1 200 a 2 000 € al año por la declaración fiscal, ya que los expertos contables escasean en la isla. Un apartamento de un dormitorio a 900 € de alquiler deja allí entre el 15 y el 20 % de sus ingresos: la sociedad solo es rentable a partir de cierto volumen.
