¿Posees un alojamiento amueblado en Cayenne, Rémire-Montjoly o Kourou y acabas de recibir tus primeras rentas? La pregunta fiscal llega rápido: ¿hay que declarar en micro-BIC o pasar al régimen real? En Guayana Francesa, departamento de ultramar francés (DROM) donde la fiscalidad del alquiler amueblado sigue las reglas nacionales, esta elección no tiene nada de anecdótico. Según el nivel de tus rentas y, sobre todo, el de tus gastos, la diferencia de impuesto puede cifrarse en miles de euros al año.
En Hostel Toucan, acompañamos a propietarios del litoral guayanés a diario. Aquí tienes nuestro comparativo con cifras, pensado para un alojamiento amueblado guayanés, sin jerga innecesaria.
Comprender los dos regímenes en el alquiler amueblado (LMNP)
Un alquiler amueblado se incluye en los Beneficios Industriales y Comerciales (BIC), y no en las rentas inmobiliarias. Si no ejerces esta actividad a título profesional, estás en LMNP (Arrendador Amueblado No Profesional). Tienes dos regímenes a tu disposición.
El micro-BIC: la sencillez
El micro-BIC aplica una deducción a tanto alzado sobre tus ingresos: la administración considera que un porcentaje fijo cubre tus gastos, sin que tengas que justificarlos.
- Amueblado clásico (larga duración): deducción del 50 %, tope de ingresos de 77 700 € al año.
- Amueblado turístico sin clasificar (la mayoría de los alquileres de temporada tipo Airbnb): deducción del 30 %, tope reducido a 15 000 €.
- Amueblado turístico clasificado: deducción del 50 %, tope de 77 700 €.
Solo declaras una cifra: tus ingresos brutos cobrados. Sin contabilidad, sin balance. Es la solución de la tranquilidad.
El régimen real: la precisión
En el régimen real, deduces tus gastos reales y, sobre todo, practicas la amortización del bien y del mobiliario. Es este último punto el que lo cambia todo: repartes contablemente el valor de la vivienda (sin el terreno) y de los equipamientos a lo largo de varios años, lo que reduce fuertemente, o incluso anula, tu beneficio imponible.
Gastos deducibles en el régimen real:
- intereses del préstamo y gastos de tramitación;
- impuesto sobre bienes inmuebles;
- seguro de propietario no ocupante (PNO) y gastos de comunidad;
- obras de mantenimiento y reparación;
- gastos de gestión y conserjería;
- amortización del inmueble (a menudo del 2 al 3 % anual) y del mobiliario (a lo largo de 5 a 10 años).
A cambio: una contabilidad obligatoria, generalmente confiada a un asesor fiscal-contable (de 300 a 600 € al año en Guayana Francesa), y una declaración 2031 anual.
El factor decisivo en Guayana Francesa: el nivel de tus gastos
La regla básica es sencilla. Si tus gastos reales superan la deducción a tanto alzado, gana el régimen real. En Guayana Francesa, varias realidades locales inclinan a menudo la balanza hacia el régimen real.
- Precios de adquisición elevados en Cayenne, Rémire-Montjoly y Matoury: cuanto mayor es el valor del inmueble, mayor es la amortización deducible.
- Coste de las obras y del equipamiento: importar mobiliario o climatizar una vivienda cuesta más que en la metrópoli, de ahí unos gastos reales superiores.
- Climatización y mantenimiento: bajo el clima ecuatorial guayanés, el aire acondicionado funciona todo el año y el desgaste del mobiliario es rápido. Estos gastos se disparan enseguida.
- Crédito en curso: si compraste a crédito, los intereses del préstamo de los primeros años son enormes y solo deducibles en el régimen real.
A la inversa, el micro-BIC conserva todo su interés si estás sin crédito, con pocos gastos, y buscas ante todo la sencillez administrativa.
Comparativo con cifras: tres perfiles de amueblados guayaneses
Tomemos casos realistas del mercado guayanés (cifras redondeadas, con fines pedagógicos).
Caso 1 — Pequeño estudio alquilado todo el año en Cayenne
- Renta: 650 €/mes, es decir 7 800 €/año.
- Bien comprado al contado, gastos reales modestos: impuesto inmobiliario, seguro, mantenimiento ≈ 2 200 €/año (amortización ligera por ser un bien pequeño y antiguo).
Micro-BIC (deducción 50 %): base imponible = 3 900 €. Régimen real: 7 800 − 2 200 ≈ 5 600 €… pero con una amortización bien calculada sobre el inmueble, se puede bajar por debajo de 3 900 €.
Aquí, los dos regímenes están próximos. Mientras la amortización siga siendo modesta, el micro-BIC se impone por su sencillez. Veredicto: micro-BIC.
Caso 2 — Apartamento amueblado a crédito en Rémire-Montjoly
- Renta: 1 100 €/mes, es decir 13 200 €/año.
- Gastos reales: intereses del préstamo 4 500 €, impuesto inmobiliario 900 €, seguro y gestión 800 €, amortización inmueble + mobiliario ≈ 6 000 €. Total ≈ 12 200 €/año.
Micro-BIC (deducción 50 %): base imponible = 6 600 €. Con un tramo marginal del 30 %, impuesto + cotizaciones sociales (17,2 %) ≈ 3 116 €. Régimen real: 13 200 − 12 200 = 1 000 € de beneficio. Impuesto + cotizaciones sociales ≈ 472 €.
Ahorro en el régimen real: más de 2 600 € al año. Veredicto sin discusión: régimen real.
Caso 3 — Alquiler de temporada sin clasificar cerca del aeropuerto Félix-Éboué (Matoury)
- Ingresos de temporada: 18 000 €/año (fuerte demanda ligada al Centro Espacial y a las misiones profesionales).
- Amueblado turístico sin clasificar: deducción micro-BIC limitada al 30 %, tope de 15 000 € superado → micro-BIC imposible.
Por encima de 15 000 € de ingresos en un amueblado turístico sin clasificar, el régimen real se vuelve obligatorio. Con gastos de limpieza, conserjería, aire acondicionado y amortización, el régimen real suele acercar el beneficio imponible a cero en los primeros años. Veredicto: régimen real (impuesto por los topes).
