您在 Cayenne、Rémire-Montjoly 或 Kourou 拥有一套家具出租房，刚刚收到第一笔租金？税务问题很快就会浮现：该按 Micro-BIC（小型工商利润简易制）申报，还是改用 据实征税制（régime réel）？法属圭亚那是法国海外省（DROM），家具出租的税务遵循全国统一规则，因此这一选择绝非小事。根据您租金的高低，尤其是开支的多少，税额差异每年可达数千欧元。
在 Hostel Toucan，我们每天为圭亚那沿海地区的业主提供支持。以下是我们专为圭亚那家具出租房量身打造的数字对比，不含多余术语。
理解家具出租的两种税制（LMNP）
家具出租归入 工商利润（BIC），而非地产收入。如果您并非以专业身份从事此项活动，您即属于 LMNP（非专业家具出租人）。您有两种税制可供选择。
Micro-BIC：简便
Micro-BIC 对您的收入适用 固定比例扣除：税务机关认定一个固定百分比即可覆盖您的开支，无需您出具凭证证明。
- 普通家具出租（长期）：扣除 50%，年收入上限 77,700 €。
- 未评级旅游家具出租（大多数 Airbnb 类的短期出租）：扣除 30%，上限降至 15,000 €。
- 已评级旅游家具出租：扣除 50%，上限 77,700 €。
您只需申报一个数字：实收的毛收入。无需记账，无需资产负债表。这是省心的方案。
据实征税制：精确
在据实征税制下，您扣除 实际开支，尤其可以对房产和家具进行 折旧。正是这最后一点改变了一切：您在会计上将住房（不含土地）和设备的价值分摊到若干年，从而大幅降低甚至抵消您的应税利润。
据实征税制下可扣除的开支：
- 贷款利息及手续费；
- 房产税；
- 非自住业主（PNO）保险及共有物业费；
- 维护与维修工程；
- 管理与管家服务费；
- 房屋建筑折旧（通常每年 2% 至 3%）及家具折旧（分 5 至 10 年）。
代价是：必须记账，通常委托注册会计师（在法属圭亚那每年 300 至 600 €），并每年提交 2031 申报表。
法属圭亚那的决定性因素：您的开支水平
基本规则很简单。如果您的实际开支超过固定比例扣除额，据实征税制更划算。 在法属圭亚那，多项本地现实往往使天平倾向据实征税制。
- 置业价格高昂：在 Cayenne、Rémire-Montjoly 和 Matoury，建筑价值越高，可扣除的折旧就越多。
- 工程与设备成本：进口家具或为住房安装空调比在法国本土更贵，因此实际开支更高。
- 空调与维护：在圭亚那的赤道气候下，空调全年运转，家具损耗很快。这些开支增长迅速。
- 正在偿还的贷款：如果您贷款购房，头几年的贷款利息数额巨大，且只有在据实征税制下才能扣除。
反之，如果您 没有贷款、开支很少，且首要追求行政上的简便，那么 Micro-BIC 仍然完全值得选择。
数字对比：三类圭亚那家具出租房
我们选取圭亚那市场上的真实案例（数字已取整，仅作教学用途）。
案例 1 —— Cayenne 的一套全年出租小公寓
- 租金：650 €/月，即 7,800 €/年。
- 全款购入，实际开支不多：房产税、保险、维护 ≈ 2,200 €/年（因是小型老旧房产，折旧较少）。
Micro-BIC（扣除 50%）：应税基数 = 3,900 €。 据实征税制：7,800 − 2,200 ≈ 5,600 €……但若对建筑折旧计算得当，可降至 3,900 € 以下。
此处两种税制相差不大。只要折旧额仍然不高，Micro-BIC 凭借其简便性胜出。结论：Micro-BIC。
案例 2 —— Rémire-Montjoly 一套贷款购入的家具公寓
- 租金：1,100 €/月，即 13,200 €/年。
- 实际开支：贷款利息 4,500 €，房产税 900 €，保险与管理 800 €，建筑 + 家具折旧 ≈ 6,000 €。合计 ≈ 12,200 €/年。
Micro-BIC（扣除 50%）：应税基数 = 6,600 €。按 30% 的边际税率，所得税 + 社会扣缴（17.2%）≈ 3,116 €。 据实征税制：13,200 − 12,200 = 1,000 € 利润。所得税 + 社会扣缴 ≈ 472 €。
据实征税制每年节省：超过 2,600 €。 结论毫无悬念：据实征税制。
案例 3 —— Félix-Éboué 机场（Matoury）附近的未评级短租房
- 短租收入：18,000 €/年（因航天中心和商务出差需求旺盛）。
- 未评级 旅游家具出租：Micro-BIC 扣除限于 30%，15,000 € 上限 被超过 → 无法使用 Micro-BIC。
未评级旅游家具出租收入超过 15,000 € 时，据实征税制即成为强制要求。加上保洁、管家、空调和折旧等开支，据实征税制往往能在头几年将应税利润降至接近于零。结论：据实征税制（由上限强制决定）。
