«Tengo un apartamento de un dormitorio alquilado vacío en Le Lamentin desde hace ocho años, el inquilino acaba de avisar de que se va: ¿y si lo paso a Airbnb?». Esta pregunta la escucho casi cada mes de propietarios martiniqueños cansados de una rentabilidad en vacío que se estanca. Residente en la isla y gestor de amueblados, los acompaño en esta decisión. Pasar un alquiler vacío a amueblado en Martinica significa cambiar de régimen jurídico, de fiscalidad, de clientela y de logística: un giro que a menudo resulta ganador en el Caribe, siempre que lo calcules con frialdad antes de mover el primer sofá.
Esta guía es pedagógica y está actualizada para 2026; no sustituye la opinión de un asesor fiscal.
Por qué plantearse el cambio al amueblado en Martinica
El alquiler vacío, con contrato de tres años, asegura una renta modesta pero regular. El amueblado turístico aprovecha la demanda de la isla, un departamento de ultramar francés de unos 360 000 habitantes. En los municipios costeros, la diferencia de ingresos es considerable. Tomemos un apartamento realista de un dormitorio de 45 m² en Les Trois-Îlets:
- en alquiler vacío, se alquila en torno a 750 €/mes, es decir 9 000 €/año de rentas brutas;
- en amueblado turístico, a 110 €/noche con una tasa de ocupación prudente del 60 % (la estación seca, de diciembre a abril, va casi llena, y la estación de lluvias mucho menos), genera unos 24 000 €/año.
Sobre el papel, el amueblado duplica o incluso triplica la facturación. Pero este bruto engaña: el cambio a LMNP en Martinica conlleva gastos e imprevistos, y la estacionalidad es marcada: el carnaval de febrero-marzo dispara Fort-de-France, y la temporada baja de ciclones (de junio a noviembre) vacía la agenda.
Los costes reales que restar al sueño
El ingreso neto se ve mermado por partidas inexistentes o más ligeras en el alquiler vacío:
- amueblamiento completo encarecido por el octroi de mer (impuesto aduanero local): 8 000 a 15 000 € para equipar en serio un apartamento de un dormitorio;
- limpieza y lavandería entre cada estancia, 40 a 70 € por rotación bajo clima tropical;
- comisión de plataforma (15 % o más) o de conserjería;
- vacancia estacional y renovación del mobiliario atacado por la sal y el sol;
- tasa turística que recaudar y abonar al municipio.
Restadas estas partidas, el amueblado suele seguir siendo ganador, pero la diferencia se estrecha.
Calcular tu oportunidad: vacío contra amueblado, cifras en mano
Para decidir si transformar un alquiler vacío en amueblado en un departamento de ultramar, compara no los brutos, sino los netos tras gastos e impuestos. Retomemos nuestro apartamento de Les Trois-Îlets.
- Alquiler vacío (micro-foncier): 9 000 € de rentas, reducción del 30 %, base 6 300 €, impuesto de unos 2 970 € (tramo del 30 % + 17,2 % de cotizaciones sociales). Neto estimado: en torno a 5 000 €/año.
- Amueblado turístico (LMNP en régimen real): 24 000 € de ingresos, 9 000 a 11 000 € de gastos reales (limpieza, conserjería, octroi de mer sobre el mobiliario, energía, asesor), más la amortización del inmueble y del mobiliario, que a menudo anula el impuesto los primeros años. Neto estimado: 11 000 a 14 000 €/año.
La diferencia de 6 000 a 9 000 € anuales justifica el amueblamiento, amortizado en uno o dos años. Pero en un municipio poco turístico, o lejos de las playas del sur (Les Salines en Sainte-Anne, Le Diamant), un amueblado poco reservado no siempre superará a un vacío seguro. Todo depende de tu micromercado.
Cuándo gana claramente el amueblado
El cambio casi siempre compensa cuando tu inmueble reúne estos criterios:
- ubicación balnearia o turística: Sainte-Anne, Les Trois-Îlets, Le Diamant, Le François, La Trinité/Tartane, Saint-Pierre;
- carácter o exterior (terraza, vistas a la bahía, piscina);
- proximidad al aeropuerto Aimé Césaire (en Le Lamentin) o a un lugar destacado (la Ruta de los Rones, la Montaña Pelada, la península de Caravelle);
- capacidad de delegar la gestión a distancia.
A la inversa, un inmueble puramente residencial sin atractivo turístico suele valorarse mejor en vacío.
El cambio de régimen fiscal: de los rendimientos del capital inmobiliario al LMNP
En alquiler vacío, tus rentas son rendimientos del capital inmobiliario (revenus fonciers). En cuanto amueblas, pasan a ser beneficios industriales y comerciales (BIC): te acoges al estatuto de arrendador de amueblado no profesional (LMNP) mientras tus ingresos se mantengan por debajo de 23 000 €/año o por debajo de los demás ingresos de actividad del hogar.
Este cambio abre la amortización, mecanismo ausente en los rendimientos inmobiliarios, que deduce cada año una fracción del valor del inmueble y del mobiliario sin desembolso real; en Martinica, el octroi de mer infla ese valor amortizable y amplifica la ventaja. Para entender bien los regímenes micro-BIC y real, consulta nuestra guía de Martinica.
Los trámites concretos de la transición
Realizables a distancia desde la Francia continental, en este orden:
- esperar la salida del inquilino (un contrato de alquiler vacío no se rescinde de un día para otro);
- amueblar según la lista reglamentaria, versión tropical: ropa de cama y mosquiteras, cortinas opacas, cocina equipada, aire acondicionado o ventiladores de techo, mobiliario de exterior resistente a la sal;
- declarar el inicio de actividad en la ventanilla única de formalidades empresariales para obtener un número SIRET;
- optar por el régimen real, a menudo ganador en ultramar, en lugar del micro-BIC;
- declarar el amueblado turístico en el ayuntamiento, con un número de registro que mostrar según el municipio;
- comprobar las reglas de cambio de uso, reguladas en Fort-de-France y en ciertos municipios.
Calcula de dos a cuatro meses entre la decisión y la primera noche.
