在瓜德罗普租赁海滩别墅：LMNP 身份与旅游税

购买一栋距离 La Caravelle 或 Grande Anse 步行十分钟的别墅，租给度假游客，并用租金覆盖大部分贷款：在纸面上，这个项目很有吸引力。但在 LMNP 身份、市政厅申报和需代收的旅游税之间，在瓜德罗普租赁海滩别墅有着非常明确的税务和义务，还带有一些海外省特有的细节。我们扎根当地，陪伴 Sainte-Anne、Saint-François 或 Deshaies 的业主：以下是出租前的要点，配以真实数据。

为什么海滩别墅在瓜德罗普（非常）好租

瓜德罗普全年吸引游客，旱季（12 月至 4 月）出现明显高峰。这座蝴蝶形状的群岛提供两个不同的市场：Grande-Terre（Sainte-Anne、Saint-François、Le Gosier），拥有距 Pôle Caraïbes 机场 30 至 40 分钟车程的绿松石色泻湖海滩，是带泳池别墅需求最旺的区域；Basse-Terre（Deshaies、Bouillante），位于 Soufrière、Carbet 瀑布和 Malendure 的 Cousteau 自然保护区之间，吸引偏爱自然、停留更久的客群。

2026 年在当地观察到的一些量级参考：

在 Sainte-Anne 或 Saint-François 购买一栋 3 卧带泳池别墅的价格：45 万至 75 万欧元，视距离海滩的远近和海景而定。
旺季每晚房价：可住 6 人带泳池的别墅每晚 250 至 400 欧元，而淡季（6 月至 11 月）为 150 至 220 欧元。
管理得当、照片拍得好的别墅的全年入住率：65% 至 75%，即售出 240 至 270 个晚上。

距离知名海滩不足 800 米的别墅，平均比开车 10 分钟外的同类房产贵 20% 至 30%：海滩近便是游客的首要搜索筛选条件，正如我们的瓜德罗普完整指南所示。

Plage de Sainte-Anne en Guadeloupe avec son lagon turquoise et ses cocotiers en bord de mer — La plage de Sainte-Anne, Guadeloupe — © KoS (Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0)

瓜德罗普的 LMNP 身份：你的租金如何征税

好消息：瓜德罗普是法国的一个省。非专业家具出租人（LMNP）身份在这里的适用方式与法国本土完全相同，并带有一些海外省特有的优势。只要你的家具出租收入低于每年 23,000 欧元，或低于你纳税家庭的其他工作收入，你就属于 LMNP。

Micro-BIC：简便，且如果给别墅评级会有真正的加成

Micro-BIC 制度对你的收入按固定比例扣减，无需任何会计核算：

未评级的旅游家具出租：扣减 30%，年收入上限为 15,000 欧元。
已评级的旅游家具出租（著名的星级）：扣减 50%，收入上限达 77,700 欧元。

对于一栋年收入 45,000 欧元的海滩别墅，差别巨大：未评级的会被强制转入实报实销制度（超过上限），而已评级的仍留在 micro-BIC，仅就 22,500 欧元征税。评级费用约 150 至 250 欧元（由认证机构上门检查），有效期 5 年，第一年就能收回成本。

此外还有海外省优势：在瓜德罗普有住所的纳税人享有 30% 的所得税减免（上限 2,450 欧元），相应减轻你租金的最终税负。

实报实销制度：抵消税款的折旧

在实报实销制度下，你可以扣除所有费用（贷款利息、保险、管家服务、泳池维护、房产税），并且对建筑和家具进行折旧。对于一栋不含土地价值 60 万欧元的别墅，年折旧往往达到 18,000 至 22,000 欧元：租金收入在 10 至 15 年内常常在税务上是中性的。实报实销制度需要一名会计师（在瓜德罗普每年 1,000 至 1,500 欧元）；年收入超过 30,000 欧元时，这几乎总是正确的选择。

无论哪种情况，都要在 INPI 单一窗口登记你的经营活动，以获取一个 SIRET 编号，这是申报收入所必需的。

在市政厅申报你的旅游家具出租：太多业主跳过的一步

在第一次预订之前，法律要求在别墅所在市镇的市政厅进行申报。在瓜德罗普，操作方式因市镇而异：

大多数市镇为简单申报（Cerfa 第 14004 号表格）：尤其是 Deshaies、Bouillante 和 Le Moule。
在已启用在线服务的市镇为带登记的申报：你将获得一个 13 位字符的登记号，在你所有的房源广告（Airbnb、Booking、自有网站）上都是强制性的。Grande-Terre 的多个旅游市镇就是这种情况，并且 2024 年 11 月 19 日的法律规定，到 2026 年底前所有市镇都要全面推行该登记号。

需特别留意的几点：

如果别墅是你的主要住所，出租上限为每年 120 天（如果市镇已表决降低门槛，则为 90 天）。
如果它属于业主共有产权（在 Le Gosier 或 Saint-François 码头的住宅区很常见），请核实管理规约没有禁止短期出租。
未申报会面临最高 5,000 欧元的罚款，在要求登记号的地方若缺少该号码则面临 10,000 欧元罚款。

我们在面向业主的陪伴服务中逐个市镇详述了流程，并包含申报材料。

Vue aerienne d'une villa tropicale avec piscine entouree de cocotiers, evoquant une location proche plage — Villa avec piscine en environnement tropical — © Quang Nguyen Vinh (Pexels, Pexels License)

瓜德罗普的旅游税：谁来代收、收多少、以及如何上缴

旅游税由你的游客承担，而非你本人：你的角色是代收，然后上缴给地方机构。在瓜德罗普，它由城市群联合体管理（例如 Riviera du Levant 负责 Sainte-Anne、Saint-François、Le Gosier 和 La Désirade），每个联合体通过表决确定自己的费率。

2026 年群岛内实行的量级参考：

3 星级评级房源：每晚每位成人约 0.90 至 1.50 欧元。
4-5 星级评级房源：每晚每位成人 1.50 至 2.30 欧元。
未评级房源：按每晚价格每人 1% 至 5% 的比例征税，上限为该机构的最高费率。对于每晚 300 欧元的别墅，这很快就会比评级费率更重——这又是支持评级的一个理由。

未成年人免征。实践中，平台（Airbnb、Booking）会自动代收并上缴；在直接预订中，则由你来开具旅游税、保存住宿夜数登记，并按你所在城市群的时间表（每年两到四个缴款期）上缴。在 Hostel Toucan，这项代收是标准管理的一部分：我们的业主每个缴款期都会收到一份可直接申报的汇总表。

我们的实地经验：真正决定海滩别墅盈利能力的因素

在 Sainte-Anne 与 Deshaies 之间管理别墅数个季度后，有三点结论反复出现：

评级改变一切：micro-BIC 扣减翻倍，固定旅游税更低，曝光度更好。
热带维护是一项独立的开支：盐分、湿气、花园、泳池。预算每年 4,000 至 6,000 欧元，在实报实销制度下可全额扣除。
直接预订提高利润：节省 15% 至 18% 的平台佣金，可在游客价格与净收入之间分配。

这正是我们提供的模式：游客通过我们的瓜德罗普租赁目录直接预订我们的别墅，没有平台费用，抵达前 7 天内可免费取消，并提供每周 7 天的 WhatsApp 协助。在业主这一端，你把接待、清洁、维护、旅游税和日历都交给我们。通过我们的业主页面告诉我们你的项目：我们会根据你所在市镇的同类别墅，给出一份诚实的收入估算。

常见问题

LMNP 身份在瓜德罗普与法国本土的运作方式相同吗？

是的。瓜德罗普是一个海外省：LMNP、micro-BIC 和实报实销制度的适用方式完全相同。还有两项额外优势：面向海外省居民的 30% 税收减免，以及针对新建房产的某些海外投资政策。

在 Sainte-Anne 或 Saint-François 出租别墅是否需要登记号？

这取决于市镇的表决：Grande-Terre 的一些旅游市镇已经要求 13 位字符的登记号，另一些则满足于 Cerfa 14004 表格。2024 年 11 月 19 日的法律到 2026 年底前将登记推广到所有市镇，因此请提前准备：申报是免费的，几天即可完成。

旅游税由谁支付，是业主还是游客？

游客。业主（或其管家服务）代收，然后上缴给城市群联合体。在 Airbnb 和 Booking 上，代收是自动的；在直接预订中，则由你来开具并申报——对于委托管理的房产，Hostel Toucan 会代为处理。

一栋 3 卧海滩别墅可以期望多少净收入？

对于一栋靠近 Grande-Terre 海滩、带泳池的别墅，旺季每晚租 250 至 400 欧元、入住率 65% 至 75%，毛收入往往达到每年 40,000 至 60,000 欧元。在扣除费用和热带维护之后，并得益于实报实销制度的折旧，税后净收入仍然非常可观。