Comprar una villa a diez minutos a pie de La Caravelle o de Grande Anse, alquilarla a los veraneantes y cubrir buena parte del crédito: sobre el papel, el proyecto seduce. Pero entre el estatus LMNP, la declaración en el ayuntamiento y el impuesto de estancia a cobrar, el alquiler de una villa junto a la playa en Guadalupe tiene una fiscalidad y unas obligaciones muy concretas, con algunas particularidades propias de los departamentos de ultramar. Instalados aquí, acompañamos a propietarios en Sainte-Anne, Saint-François o Deshaies: esto es lo esencial antes de alquilar, con cifras reales.
Por qué una villa cerca de la playa se alquila (muy) bien en Guadalupe
Guadalupe atrae viajeros todo el año, con un pico claro en la estación seca, de diciembre a abril. El archipiélago con forma de mariposa ofrece dos mercados distintos: Grande-Terre (Sainte-Anne, Saint-François, Le Gosier), con sus playas de laguna turquesa a 30-40 minutos del aeropuerto Pôle Caraïbes, es la zona más demandada para las villas con piscina; Basse-Terre (Deshaies, Bouillante), entre Soufrière, las cascadas del Carbet y la Reserva Cousteau en Malendure, atrae una clientela amante de la naturaleza con estancias más largas.
Algunos órdenes de magnitud observados sobre el terreno en 2026:
- Precio de compra de una villa de 3 habitaciones con piscina en Sainte-Anne o Saint-François: 450 000 a 750 000 € según la distancia a la playa y las vistas al mar.
- Tarifa por noche en temporada alta: 250 a 400 € la noche para una villa de 6 personas con piscina, frente a 150 a 220 € en temporada baja (junio a noviembre).
- Tasa de ocupación anual de una villa bien gestionada y bien fotografiada: 65 a 75 %, es decir, 240 a 270 noches vendidas.
Una villa a menos de 800 m de una playa reconocida se alquila de media un 20 a 30 % más cara que un bien equivalente a 10 minutos en coche: la proximidad a la playa es el primer filtro de búsqueda de los viajeros, como muestra nuestra guía completa de Guadalupe.
El estatus LMNP en Guadalupe: cómo se gravan tus alquileres
Buena noticia: Guadalupe es un departamento francés. El estatus de Arrendador de Vivienda Amueblada No Profesional (LMNP) se aplica allí exactamente igual que en la Francia metropolitana, con algunas ventajas específicas de los departamentos de ultramar. Eres LMNP siempre que tus ingresos por alquiler amueblado se mantengan por debajo de 23 000 € al año o por debajo de los demás ingresos de actividad de tu hogar fiscal.
Micro-BIC: la sencillez, con un verdadero bonus si clasificas tu villa
El régimen micro-BIC aplica una reducción a tanto alzado sobre tus ingresos, sin ninguna contabilidad:
- Vivienda turística amueblada sin clasificar: reducción del 30 %, hasta un límite de 15 000 € de ingresos anuales.
- Vivienda turística amueblada clasificada (las famosas estrellas): reducción del 50 %, hasta 77 700 € de ingresos.
Para una villa cerca de la playa que ingresa 45 000 € al año, la diferencia es enorme: la no clasificada pasa obligatoriamente al régimen real (umbral superado), mientras que la clasificada se mantiene en el micro-BIC y solo tributa sobre 22 500 €. La clasificación cuesta unos 150 a 250 € (visita de un organismo acreditado), es válida 5 años y se rentabiliza desde el primer año.
A esto se suma la ventaja de ultramar: los contribuyentes domiciliados en Guadalupe se benefician de la reducción del impuesto sobre la renta del 30 % (limitada a 2 450 €), que aligera en esa medida la tributación final de tus alquileres.
Régimen real: la amortización que borra el impuesto
En el régimen real, deduces todos tus gastos (intereses del préstamo, seguro, conserjería, mantenimiento de la piscina, impuesto de bienes inmuebles) y amortizas el inmueble y el mobiliario. Sobre una villa de 600 000 € sin contar el terreno, la amortización anual alcanza a menudo 18 000 a 22 000 €: el ingreso por alquiler es con frecuencia fiscalmente neutro durante 10 a 15 años. El régimen real exige un asesor fiscal (1 000 a 1 500 €/año en Guadalupe); por encima de 30 000 € de ingresos anuales, es casi siempre la opción correcta.
En ambos casos, registra tu actividad en la ventanilla única del INPI para obtener un número SIRET, indispensable para declarar tus ingresos.
Declarar tu vivienda turística amueblada en el ayuntamiento: el paso que demasiados propietarios se saltan
Antes de la primera reserva, la ley obliga a declarar la villa en el ayuntamiento del municipio donde se encuentra. En Guadalupe, el funcionamiento varía según los municipios:
- Declaración simple (Cerfa n.º 14004) en la mayoría de los municipios: Deshaies, Bouillante y Le Moule, en particular.
- Declaración con registro en los municipios que han activado el teleservicio: obtienes entonces un número de registro de 13 caracteres, obligatorio en todos tus anuncios (Airbnb, Booking, web propia). Es el caso en varios municipios turísticos de Grande-Terre, y la generalización del número está prevista por la ley del 19 de noviembre de 2024 para todos los municipios antes de finales de 2026.
Puntos de atención específicos:
- Si la villa es tu residencia principal, el alquiler está limitado a 120 días al año (90 días si el municipio ha deliberado para rebajar el umbral).
- Si está en propiedad horizontal (frecuente en las residencias de Le Gosier o de la marina de Saint-François), comprueba que el reglamento no prohíba el alquiler de corta duración.
- La ausencia de declaración expone a una multa que puede alcanzar los 5 000 €, y 10 000 € en caso de falta del número de registro allí donde se exige.
Detallamos el procedimiento municipio por municipio en nuestro acompañamiento a propietarios, expediente de declaración incluido.
