多年来，我看到业主们在马提尼克的策略建立在一个令人安心的确定性之上：在实际利润制下对家具出租房计提折旧，从而抵消租金收入的税款，然后在转售时不必让这些折旧影响增值。2025 年财政法案关闭了这扇门。从今往后，马提尼克 LMNP 转售及其增值不能再掉以轻心：经营期间扣除的折旧会在出售当天抬高应税增值。
作为这座岛屿的居民，以及从 Sainte-Anne 到 Les Trois-Îlets 的家具出租房管理者，我看到这项改革正在改变各种权衡。下面介绍它的运作方式，已更新至 2026 年，并附上一个基于真实马提尼克案例的数字模拟。本指南仅作普及之用：只有公证人或注册会计师才能验证您的个人计算。
2025 年改革对马提尼克 LMNP 转售真正改变了什么
在 2025 年之前，这套机制极其高效。在实际利润制下，您每年扣除一笔会计折旧（建筑、家具、设备），它能大幅削减甚至抵消您租金收入的税款。转售时，增值按原始购买价计算，不重新计入这些折旧：持有期间税负很低，退出时增值也被压平。
2025 年财政法案终结了这种不对称，适用于 2025 年 1 月 1 日及之后完成的销售。LMNP 折旧重新计入的原理很简单：已计提的折旧会降低用于计算增值的取得价格。销售价格与「修正后」购买价之间的差额扩大，因此应税增值上升。
需要记住的几个结构性要点：
- 改革针对的是实际利润制下的 LMNP；保留在 micro-BIC 制度下的房产从未计提折旧，因此不受重新计入的影响；
- 海外省（DOM）房地产增值按与法国本土相同的规则计算：19% 的所得税和 17.2% 的社会分摊金，即减免前 36.2%；
- 某些折旧仍不在重新计入之列（即对应于本可作为费用入账的支出部分），因此账目记录规范至关重要；
- 按持有年限的减免继续适用，仍是您退出时最好的盟友。
在马提尼克，这项改革有其特别的分量。海外省高昂的经营费用（空调、防白蚁处理、飓风季后的恢复、因octroi de mer（海运关税）而抬高的家具）抬高了年度折旧，使实际利润制极具吸引力。这一持有期的优势在转售时变成更重的重新计入基数——只要提前谋划，并不会让这道算式变成亏损。
按持有年限的减免：拯救退出的杠杆
这是我对每位业主反复强调的一点：毛增值不等于应税增值。累进减免制度随时间抹去税款：
- 持有满 22 年后所得税（19%）全额免除；
- 持有满 30 年后社会分摊金（17.2%）全额免除。
因此，一处长期持有的南部家具出租房，其增值会被大幅甚至全部减免——无论是否重新计入。改革主要惩罚的是对高折旧房产的快速转售（五到十年）。
数字模拟：转售马提尼克南部的一处家具出租房
没有什么比一个具体案例更有说服力，就在我最熟悉的市场：加勒比南海岸。
假设条件：
- 2017 年以 200 000 €（含费用和工程）在 Le Diamant 购入一套面朝巨岩（le Rocher）的一室一厅家具公寓；
- 以实际利润制下的 LMNP 经营，在四旬斋期（Carême）和旺季出租，每年约 6 000 € 的折旧；
- 出售时已折旧 8 年，即 48 000 € 的累计折旧；
- 2025 年以 280 000 € 转售。
在改革之前，毛增值本应为 280 000 − 200 000 = 80 000 €。
在 2025 年改革之后，取得价格被重新计入的折旧所减少：200 000 − 48 000 = 152 000 €。毛增值变为 280 000 − 152 000 = 128 000 €，即多出 48 000 € 的计税基数。
在此基数上，按减免前 36.2% 计算，重新计入在理论上代表约 17 000 € 的额外税款。但持有年限重新平衡了一切：在第 8 年，减免已经开始发挥作用，实际缴纳税款的差额明显更低。到第 22 年「所得税」部分消失，到第 30 年社会分摊金也消失——重新计入便不再带来痛感。
对马提尼克房产的三点具体启示：
- 改革抬高了对高折旧家具出租房的快速转售成本：如果您原本打算在第 5 或第 7 年退出，请在购买时就把这笔额外成本算进去；
- 它并未否定持有期间实际利润制的价值：在 8 年里，折旧带来的租金税节省远超增值的额外成本，尤其是在海外省费用高昂的情况下；
- 它奖励长期持有：一处南部家具出租房，市场紧俏、从 12 月到 4 月需求旺盛，适合 15 至 22 年的财富策略。
Micro-BIC 还是实际利润制：改革是否重新洗牌？
并没有人们想象的那么多。micro-BIC（已评级旅游家具房可享 50% 减免，其余情况 30%）由于不计提折旧而避开了重新计入——对短期转售很有吸引力。但对于长期持有、并在四旬斋期产生可观租金收入的房产，实际利润制往往仍是赢家：折旧在 10 到 15 年里抵消税款，而按持有年限的减免又吸收了重新计入。如何取舍取决于您的持有期限和租金数额：这是在公证人处签字之前需要与会计师敲定的一点。
