如果您在Sainte-Anne出租一套公寓、在Saint-Francois出租一栋带泳池的别墅,或在Le Gosier出租一间单间公寓,那么您的旅游短租房税务已经面目一新。2024年底通过的所谓”Le Meur”法律削减了减免比例并下调了定额计税制的门槛,而这些新规将全面适用于您在2026年申报的收入。理解瓜德罗普2026年的micro-BIC ,意味着衡量您在减免上损失了多少、判断您的房产是否仍在上限之内,并在充分知情的情况下决定是否应转入据实计税制。我们扎根于这座蝴蝶形群岛,在Grande-Terre以及Basse-Terre的背风海岸都管理着租赁房产,一年来我们见证了一些房东因未能预先应对而深受这场改革之苦。下面就为瓜德罗普房东具体说明有哪些变化。
免责声明:本文仅供参考,不能替代注册会计师的意见。所引门槛适用于2025-2026年收入,且仍可能变动。
micro-BIC:改革前机制回顾
您的短租配套家具出租收入属于BIC (工商业利润)。micro-BIC是默认税制:您申报在公历年度内收到的毛收入(2042 C PRO表格),税务机关随即按一个旨在覆盖您支出的定额减免 处理,无需提供凭证。您就余额纳税,另加17.2%的社会摊款 。
直至2023年收入为止,该税制对短租极为优厚:一套经评级的配套家具出租房可享受高达**71%**的减免,上限也很高。在50 000欧元的租金中,只有14 500欧元进入计税。正是这种被认为相较于全年住房而言过于偏向旅游出租的优厚待遇,促使立法者着手加以纠正。
Faire le point sur son régime fiscal avec un conseiller : la réforme du micro-BIC modifie seuils et abattements des loueurs. — © Pavel Danilyuk (Pexels, Pexels License) 2026年真正改变的内容:新的减免比例与新的门槛
改革的核心可归结为两行,凡是在海外省(DOM)出租的人都必须烂熟于心。以下是适用于2025年收入、于2026年申报的旅游配套家具出租房micro-BIC新门槛 :
未评级旅游出租房 :减免下调至30% ,收入上限降至每年15 000欧元 。超出部分须强制转入据实计税制。已评级旅游出租房 (1至5星):减免为50% ,上限为每年77 700欧元 。
为充分认识冲击,让我们在群岛范围内做改革前后对比:
Sainte-Anne一套未评级 单间公寓,减免从50%降到30% :在收入相同的情况下,其应税基数骤然上升。
Deshaies一栋已评级 别墅,减免从71%降到50% ,上限被砍掉一半以上(从188 700欧元降至77 700欧元)。
具体而言,Caravelle海滩附近一套年收14 000欧元租金的未评级一室一厅,其应税基数从7 000欧元(旧的50%减免)升至9 800欧元 (新的30%减免):应税收入凭空增加近2 800欧元,却没有多租出一个晚上。这场改革不改变您的收入,而是改变税务局从中扣留的部分。
评级:缓冲改革的首要反应
面对这一收紧,最简单的对策是现成的,在瓜德罗普却仍被大大低估:为您的旅游出租房办理评级 。差距已变得举足轻重,因为评级能使减免从30%提升到50% ,并将上限从15 000欧元抬高到77 700欧元 。
费用 :经认证机构办理为150至300欧元 ,有效期5年 。多家机构可前往Grande-Terre以及背风海岸上门服务。周期 :从申请到上门勘查约需数周。收益 :在14 000欧元租金上,50%的减免将基数降至7 000欧元而非9 800欧元,即应税基数每年减少2 800欧元。
因此,评级在第一个旱季就能回本。对于在Grande-Terre东端从12月租到次年4月的房产而言,这是全年回报率最高的税务投资。我们一贯向把房产托付给我们的业主推荐这一做法,并在我们的业主 页面详述操作步骤。
Meublé de tourisme avec piscine : la catégorie de bien directement visée par les nouveaux plafonds et abattements du micro-BIC. — © William LeMond (Pexels, Pexels License) micro-BIC还是据实计税制:改革所强加的抉择
2026年Airbnb税务 提出的真正问题,是定额计税是否仍然划算。通过削减减免,这场改革使据实计税制 对许多瓜德罗普房东而言比以往更具吸引力。在据实计税制下不再有自动减免,但您可以扣除实际支出 ,并对房产及其家具进行折旧 。在我们的海岛环境中,有若干项目支持这一选择:
以贷款融资的房产 :贷款利息可全额扣除,而定额计税制对此置之不理。高昂的DOM支出 :湿气、盐分和白蚁使维护负担沉重,家具又因octroi de mer(海外省特有的税)而更加昂贵。在据实计税制下,这些支出可减少您的利润。管家与保洁服务 :管理费可扣除,这与micro-BIC不同。
实地常见的结果是:折旧与各项支出相结合,可在8至12年 内抵消出租所产生的税款,代价是会计要求更高,需要一位注册会计师。在收入约10 000欧元以下且房产无贷款的情况下,micro-BIC仍更简单,且往往已足够;超出此范围,或带有贷款时,据实计税制值得认真测算。我们的瓜德罗普完整指南 将这一抉择置于当地季节的背景下。
别忘了可叠加的DOM减免
这场改革并未触及一项瓜德罗普特有的优惠,它可与您的micro-BIC或据实计税制叠加。如果您的家庭税务住所在瓜德罗普 ,您的所得税(含来自配套家具出租的部分)可享受30%的减免,每年上限2 450欧元 。需了解两条限制:
它仅针对所得税 ,不针对17.2%的社会摊款;
它仅惠及DOM的税务居民 :在Bouillante出租的本土业主无权享受。
这项DOM季节性出租减免 未被Le Meur法律修改,但其适用顺序在该法之后:由于新的减免比例降低,您的应税基数越高,30%的减免对居民”发挥”的作用就越大,直至其上限。
预先谋划而非被动承受:Hostel Toucan的方法
micro-BIC改革并非不可改变的命运,而是一个可调控的参数。在Hostel Toucan ——海外省(DROM)的管家与季节性出租服务——我们帮助业主在申报前作出正确选择:实时核对累计收入以免意外越过上限、在旱季前启动评级,并根据您的情况诚实测算micro-BIC与据实计税制的取舍。在收入方面,我们的模式也保护您的利润率:
无平台费用的直接预订 :OTA佣金留在您这边,提升您的净收益。抵达前7天内免费取消 :一项打消顾虑的转化卖点,让您的旅客在面对各种变数(天气、航班、马尾藻)时更安心。WhatsApp全周7天协助 :在正确的时区(相对巴黎-5小时或-6小时)快速回复,从入住到任何细小问题。
想先实地入住以了解市场?浏览我们的瓜德罗普房源 。已经在Sainte-Anne、Saint-Francois、Le Gosier或Deshaies管理一套出租房,正在思考2026年该采用哪种税制?请前往我们的业主 页面,免费且无任何约束地评估您的出租潜力以及适合您房产的税制。
常见问题
2026年瓜德罗普旅游出租房的micro-BIC新门槛是多少?
对于2025年收入并于2026年申报,未评级旅游出租房适用30%减免、收入上限为每年15 000欧元;已评级出租房(1至5星)享受50%减免、上限为77 700欧元。超出这些上限,转入据实计税制即成为强制。这些源自2024年底Le Meur法律的规则适用于法国全境,瓜德罗普在内。
改革之后是否应为旅游出租房办理评级?
在绝大多数情况下,应当如此。评级能使减免从30%提升到50%,并将上限从15 000欧元抬高到77 700欧元,费用为150至300欧元,有效期五年。对于在瓜德罗普旱季出租的房产而言,这项操作在第一个旺季就能回本,并可避免被迫转入据实计税制。
micro-BIC还是据实计税制:2026年瓜德罗普季节性出租该如何选择?
在收入约10 000欧元以下且房产无贷款的情况下,micro-BIC仍然简单,且往往已足够。超出此范围,或房产以贷款融资时,据实计税制往往更具优势:它允许扣除DOM支出(维护、octroi de mer、管家、利息)并对房产折旧,这常常能在8至12年内抵消税款。与注册会计师一起测算可下定论。
30%的DOM减免是否受micro-BIC改革影响?
否。针对瓜德罗普税务居民、每年上限2 450欧元的30%减税,未被Le Meur法律修改。它适用于所得税(含配套家具出租部分),但不适用于17.2%的社会摊款,且仅限税务住所设于DOM的家庭。它可与您的税制(micro-BIC或据实计税制)叠加。
