Cuando acompanamos a propietarios en Cayenne, Remire-Montjoly o Kourou, una pregunta surge una y otra vez: ¿conviene crear una SCI con impuesto de sociedades para invertir en la Guayana Francesa? La SCI con impuesto de sociedades en la Guayana Francesa es una herramienta tremendamente eficaz para capitalizar un patrimonio de alquiler a largo plazo, sobre todo en alquiler amueblado. Pero esconde trampas fiscales muy reales en la reventa, que muchos descubren demasiado tarde. Esta es nuestra experiencia de campo, con cifras locales que la respaldan.
Por que la SCI con impuesto de sociedades atrae a los inversores en la Guayana Francesa
El mercado de alquiler guayanes tiene una particularidad: la demanda es estructuralmente superior a la oferta. Con unos 290 000 habitantes, uno de los mayores crecimientos demograficos de Francia y un flujo constante de profesionales en mision (Centro Espacial Guayanes en Kourou, hospitales, administracion educativa, construccion), las viviendas de calidad se alquilan rapido y bien.
Algunas referencias observadas sobre el terreno en 2025-2026:
- Precio de compra: cuente entre 2 400 y 3 200 €/m² en obra usada en Cayenne y Remire-Montjoly, entre 2 000 y 2 600 €/m² en Kourou y Matoury, a menudo menos de 1 800 €/m² en Saint-Laurent-du-Maroni.
- Alquileres amueblados: un apartamento de un dormitorio amueblado y bien situado en Cayenne se alquila entre 750 y 950 € al mes; con estancias cortas bien gestionadas, el mismo inmueble puede generar entre 1 300 y 1 800 € mensuales en la estacion seca (de mediados de julio a mediados de noviembre).
- Rentabilidades brutas: del 6 al 9 % son realistas en larga duracion, mas con un alquiler vacacional optimizado.
En este contexto, la SCI con impuesto de sociedades aporta tres ventajas decisivas:
La amortizacion del inmueble, el arma anti-impuestos
Con el impuesto de sociedades, la sociedad amortiza contablemente el edificio (sin el terreno) durante 25 a 40 anos, mas el mobiliario durante 5 a 10 anos. En concreto, sobre un apartamento comprado por 220 000 € en Remire-Montjoly, usted imputa cada ano entre 5 000 y 7 000 € de amortizacion como gasto. Resultado: un resultado imponible cercano a cero durante 10 a 15 anos, mientras la tesoreria se mantiene muy positiva.
El tipo reducido del 15 %
Hasta 42 500 € de beneficio anual, el impuesto de sociedades es del 15 % (25 % por encima). Comparelo con un inversor muy gravado a titulo personal: tramo marginal del 30 o el 41 % mas cotizaciones sociales del 17,2 %. Para un patrimonio guayanes que genera entre 15 000 y 30 000 € de alquileres netos al ano, la diferencia se cuenta en miles de euros.
El alquiler amueblado sin recalificacion
Este es el punto clave en la Guayana Francesa, donde el amueblado domina el mercado de los traslados profesionales y el turismo. Una SCI sujeta al impuesto sobre la renta que alquila amueblado de forma habitual pasa automaticamente al impuesto de sociedades, a menudo de forma dolorosa. Una SCI que opta por el impuesto de sociedades desde el principio puede alquilar amueblado, en larga o corta duracion, sin ningun problema de regimen. Para un inmueble destinado al alquiler vacacional en la Guayana Francesa, es el montaje natural.
SCI con impuesto de sociedades, SCI con impuesto sobre la renta o LMNP: ¿que montaje para un amueblado guayanes?
El montaje de la SCI de inversion en la Guayana Francesa no es un reflejo, es una eleccion de horizonte. Esta es la clave de lectura que damos a los propietarios:
- LMNP a titulo personal: ideal para 1 o 2 inmuebles, solo o en pareja. Amortizacion similar, salida con plusvalia de los particulares (reducciones por duracion de tenencia). Pero la transmision y la asociacion son complicadas.
- SCI con impuesto sobre la renta: perfecta para alquiler vacio familiar y la transmision, inadecuada para el amueblado (riesgo de paso forzoso al impuesto de sociedades).
- SCI con impuesto de sociedades: pertinente en cuanto apunta a 3 inmuebles o mas, invierte entre varios (hermanos, socios), quiere reinvertir los alquileres sin friccion fiscal anual, o gestiona desde la metropoli un patrimonio en la Guayana Francesa a 15-20 anos.
La fiscalidad de la SCI en ultramar anade un argumento: una SCI con impuesto de sociedades puede alojar operaciones elegibles al Girardin IS o al credito fiscal de inversion en ultramar sobre vivienda nueva, bajo condiciones estrictas — a validar con un asesor fiscal que conozca de verdad los DOM.
Las trampas de la SCI con impuesto de sociedades en la Guayana Francesa: lo que no se le cuenta
La trampa n.º 1: la plusvalia en la reventa
Este es EL punto negro. Con el impuesto de sociedades, la plusvalia se calcula sobre el valor neto contable: las amortizaciones deducidas se “recuperan” y se gravan con el impuesto de sociedades, y luego los dividendos distribuidos sufren el impuesto unico del 30 %. Ninguna reduccion por duracion de tenencia, al contrario que a titulo personal, donde la exoneracion total llega a los 22 anos (impuesto) y 30 anos (cotizaciones sociales). Sobre un inmueble comprado por 200 000 € en Cayenne, amortizado en 80 000 € y revendido por 280 000 €, la plusvalia imponible es de 160 000 €, no de 80 000 €. La SCI con impuesto de sociedades es un vehiculo de capitalizacion, no de reventa oportunista.
La trampa n.º 2: los costes de estructura subestimados
- Creacion (estatutos, anuncio legal, registro, acompanamiento): de 1 500 a 2 500 €.
- Contabilidad anual obligatoria con declaracion fiscal: de 1 200 a 2 000 € al ano en la Guayana Francesa, donde los asesores fiscales son menos numerosos que en la metropoli.
- Cuenta bancaria profesional: los bancos locales (la mayoria tienen oficinas en Cayenne y Kourou) cobran de 20 a 40 € al mes.
Sobre un solo apartamento de un dormitorio a 800 € de alquiler, estos gastos fijos se comen del 15 al 20 % de los ingresos. El montaje resulta rentable a partir de cierto volumen, rara vez antes.
La trampa n.º 3: gestionar a 7 000 km sin relevo local
Muchos socios de SCI guayanesas viven en la metropoli, con 5 o 6 horas de diferencia segun la temporada. Un dano por agua en la estacion de lluvias (a veces 400 mm al mes), un viajero sin los codigos, una limpieza no hecha entre dos misiones: sin un relevo sobre el terreno, la rentabilidad teorica se evapora. Ese es el papel de un servicio de conserjeria local — volvemos a ello mas abajo.
La trampa n.º 4: la corta duracion mal anticipada
El alquiler de corta duracion en la Guayana Francesa sigue el ritmo de los lanzamientos de Ariane 6 y Vega en Kourou, de las misiones administrativas y de la estacion seca turistica. Fuera de esas ventanas, un inmueble mal posicionado se queda vacio. Antes de comprar a traves de su SCI, estudie la demanda municipio por municipio: nuestra guia completa de la Guayana Francesa detalla las zonas de alquiler de Cayenne a Saint-Laurent-du-Maroni.
