Micro-BIC ou regime real: qual regime fiscal para um imóvel mobiliado na Martinica

Você acabou de receber seus primeiros aluguéis de um estúdio em Sainte-Anne, um apartamento de um quarto em Trois-Îlets ou uma vila em frente ao Rochedo do Diamante: vale a pena ficar no micro-BIC ou migrar para o regime real? É a decisão mais rentável do seu ano como locador e, ainda assim, a mais frequentemente resolvida sem cuidado. Em matéria de micro-BIC e regime real na Martinica, a diferença de imposto entre os dois regimes não se conta em dezenas de euros, mas em milhares, todos os anos.

Como residente na ilha e gestor de mobiliados de turismo, vejo esses dois cenários passar em cada imóvel que acompanhamos. Como a Martinica é um departamento e região ultramarina francesa (DROM), a tributação do aluguel mobiliado segue ali as regras nacionais, mas o terreno local costuma inclinar a balança. Aqui está um comparativo com números, atualizado para 2026, que continua didático: somente um contador especializado validará o seu caso.

Micro-BIC e regime real: duas lógicas opostas para o mesmo aluguel

Um aluguel mobiliado de curta duração se enquadra nos Lucros Industriais e Comerciais (BIC), e não nas rendas imobiliárias. Se não for a sua profissão, você está no estatuto LMNP (Locador em Mobiliado Não Profissional), e dois regimes se oferecem a você.

O micro-BIC: um valor fixo, zero burocracia

O micro-BIC aplica um abatimento por montante fixo sobre suas receitas brutas: o fisco estima que uma porcentagem fixa cobre seus custos, sem comprovantes. Desde a reforma chamada «lei Le Meur», em vigor sobre as receitas de 2025 declaradas na primavera de 2026, o abatimento do micro-BIC para um mobiliado de turismo depende da classificação:

Mobiliado classificado: abatimento de 50%, teto de receitas de 77 700 € por ano.
Mobiliado não classificado (a maioria dos Airbnb sazonais da ilha): abatimento de 30%, com o teto reduzido a 15 000 €.

Você declara apenas um número, seus aluguéis recebidos, e a administração aplica o abatimento. Sem balanço, sem contabilidade.

O regime real: a precisão que apaga o imposto

No regime real em LMNP nos departamentos ultramarinos (DOM), esqueça o valor fixo: você deduz seus custos reais e, sobretudo, deprecia o imóvel e o mobiliário. A depreciação é uma despesa contábil que não sai do seu caixa, mas apaga a maior parte do lucro tributável. São dedutíveis os juros do empréstimo, o imposto predial, o seguro, a administração predial e, principalmente, a depreciação da construção (excluído o terreno, 2 a 3% ao ano) e do mobiliário (5 a 10 anos).

A contrapartida: uma contabilidade obrigatória, muitas vezes confiada a um contador especializado (250 a 600 € por ano na Martinica, dedutíveis) e uma declaração 2031 anual.

Sejour d'un appartement meuble moderne en Martinique avec coin cuisine equipee, table a manger et canape, typique d'une location meublee soumise au regime micro-BIC ou reel — Un logement meuble pret a louer, au coeur du choix entre micro-BIC et regime reel — © Max Vakhtbovych (Pexels, Pexels License)

O fator decisivo: seus custos diante do abatimento

A regra cabe em uma frase. Se seus custos reais superam o abatimento por montante fixo, o regime real vence. E várias realidades martiniquenses inflam os custos reais e costumam inclinar a decisão para o regime real:

Clima tropical: o ar-condicionado funciona quase o ano todo e a recuperação após a temporada de ciclones (junho a novembro) volta com regularidade.
Octroi de mer: o mobiliário importado custa mais do que na França metropolitana, o que aumenta a base depreciável.
Empréstimo em curso: os juros do empréstimo dos primeiros anos são enormes e só se deduzem no regime real.

Ao contrário, o micro-BIC mantém todo o seu sentido se você aluga sem empréstimo, com poucos custos.

Comparativo com números: três mobiliados martiniquenses realistas

Tomemos três casos críveis do mercado da ilha (números arredondados, contribuições sociais de 17,2% incluídas, faixa marginal suposta de 30%).

Caso 1 — Estúdio classificado em Sainte-Luce, sem empréstimo

Receitas: 9 000 €/ano (sazonal, costa caribenha). Imóvel comprado à vista, custos reais modestos ≈ 3 000 €/ano. Mobiliado classificado, abatimento de 50%.

Micro-BIC: base tributável = 4 500 €. Regime real: 9 000 − 3 000 = 6 000 € antes da depreciação completa; mesmo otimizado, você fica perto do micro-BIC, que vence pela simplicidade. Veredito: micro-BIC.

Caso 2 — Apartamento de um quarto a crédito em Sainte-Anne, a 15 min de Les Salines

Receitas: 16 000 €/ano (sete semanas cheias na alta temporada da Quaresma a 110-130 € a diária). Custos reais: juros do empréstimo 5 200 €, imposto predial e CFE 1 100 €, seguro e administração predial 1 800 €, depreciação da construção + mobiliário ≈ 6 500 €. Total ≈ 14 600 €/ano. Mobiliado classificado, abatimento de 50%.

Micro-BIC: base tributável = 8 000 € → imposto + contribuições sociais ≈ 3 776 €. Regime real: 16 000 − 14 600 = 1 400 € de lucro → ≈ 661 €. Economia no regime real: mais de 3 100 € por ano. Veredito: regime real.

Caso 3 — Vila não classificada em Le François, perto dos bancos de areia branca

Receitas: 24 000 €/ano (forte demanda por grandes aluguéis na zona do Atlântico sul). Mobiliado não classificado: teto do micro-BIC de 15 000 € ultrapassado.

Acima de 15 000 € em um mobiliado não classificado, o micro-BIC deixa de estar disponível: o regime real se impõe. Com a limpeza, a administração predial e a depreciação, o lucro tributável costuma cair perto de zero nos primeiros anos. Veredito: regime real (imposto pelos tetos).

Vue du village des Anses-d'Arlet en Martinique avec ses maisons en bord de mer, contexte d'un investissement locatif meuble dans l'ile — Les Anses-d'Arlet, Martinique : un cadre prise pour la location meublee saisonniere — © AronMSzabo (Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0)

A tabela de decisão a guardar

Situação	Regime recomendado
Sem empréstimo, poucos custos, receitas baixas	Micro-BIC
Compra a crédito recente (juros altos)	Regime real
Mobiliário importado ou obras importantes	Regime real
Receitas em mobiliado não classificado > 15 000 €	Regime real (obrigatório)
Você quer zero contabilidade	Micro-BIC

Um truque local costuma mudar o jogo antes mesmo de decidir: classificar seu mobiliado de turismo faz o abatimento do micro-BIC passar de 30 para 50% e eleva o teto a 77 700 €, por 150 a 250 € de inspeção válida por cinco anos. O suficiente para devolver todo o interesse ao micro-BIC em um sazonal bem ocupado. Detalhamos o procedimento no nosso guia da Martinica.

Pontos de atenção próprios do departamento ultramarino martiniquês

Optar pelo regime real é comprometedor: vale no mínimo um ano e se renova tacitamente. Estude-o já no lançamento da atividade.
A diferença de fuso horário complica as trocas com um contador metropolitano: −5 h no inverno, −6 h no verão em relação a Paris (DDI +596).
Guarde cada nota fiscal, sobretudo de importação de mobiliário sujeito ao octroi de mer: elas alimentam suas depreciações no regime real.

Por fim, a escolha entre micro-BIC ou regime real não o dispensa nem da CFE nem da taxa de turismo que você recolhe para o município: assuntos distintos, a tratar em paralelo.

Gerir um mobiliado rentável na Martinica, além do regime fiscal

O bom regime não é tudo: um mobiliado de alto desempenho se apoia em uma taxa de ocupação sólida e uma gestão sem percalços. Na Martinica, onde o carro é fortemente recomendado e onde os viajantes (casais em busca de pores do sol na costa caribenha, famílias que encadeiam Les Salines, a Pelée e a Rota dos Runs) têm expectativas precisas, o acolhimento faz a diferença.

É aí que entra o Hostel Toucan, uma administração predial implantada nos departamentos ultramarinos. Conduzimos seu aluguel de A a Z e produzimos um resumo claro de suas receitas e custos que simplifica tanto sua declaração no regime real quanto seu acompanhamento no micro-BIC. Para os viajantes, reservar diretamente significa nenhuma taxa de plataforma, um cancelamento gratuito até 7 dias antes da chegada e uma assistência por WhatsApp 7 dias por semana. Antes de investir, percorra nossos aluguéis na Martinica; se você já possui um imóvel, veja nossa oferta para proprietários. O bom regime, combinado com uma gestão especializada, representa vários milhares de euros de diferença ao ano.

Perguntas frequentes

Micro-BIC ou regime real: qual paga menos imposto para um mobiliado na Martinica?

Tudo depende dos seus custos. Se seus custos reais (juros do empréstimo, imposto predial, CFE, seguro, administração predial e, sobretudo, depreciação) superam o abatimento por montante fixo do micro-BIC, o regime real paga claramente menos. Para um apartamento de um quarto comprado a crédito em Sainte-Anne ou Trois-Îlets, a economia chega com frequência a 2 500 a 3 500 € por ano. Sem empréstimo e com poucos custos, o micro-BIC continua mais simples e igualmente vantajoso.

Qual é o teto de receitas para permanecer no micro-BIC?

Para um mobiliado de turismo classificado, o teto é de 77 700 € de receitas anuais com 50% de abatimento. Para um mobiliado não classificado — a maioria dos Airbnb sazonais —, ele cai para 15 000 € com 30% de abatimento. Acima disso, o micro-BIC deixa de estar disponível e o regime real se torna obrigatório.

É possível depreciar um mobiliado na Martinica como na França metropolitana?

Sim. Como a Martinica é um departamento ultramarino francês (DROM), as regras se aplicam de forma idêntica. No regime real, você deprecia a construção (excluído o terreno) e o mobiliário em 5 a 10 anos. É essa depreciação que muitas vezes anula o lucro tributável nos primeiros anos — uma vantagem reforçada nos departamentos ultramarinos, onde o mobiliário importado, encarecido pelo octroi de mer, infla a base depreciável.

A classificação como mobiliado de turismo muda a escolha do regime?

Sim, de forma indireta mas clara. A classificação faz o abatimento do micro-BIC passar de 30 para 50% e eleva o teto de 15 000 € para 77 700 €. Para um sazonal não classificado que ultrapassa 15 000 € de receitas, pode evitar a migração para o regime real. A inspeção custa de 150 a 250 € por cinco anos, rapidamente amortizada.