« 8 % de rendement à Cayenne ! » Si vous avez déjà parcouru les annonces immobilières guyanaises, vous avez croisé ce genre de promesse. Or, entre ce chiffre affiché et le rendement net location Guyane réellement perçu, l’écart atteint souvent 2 à 4 points. Après plusieurs années à accompagner des propriétaires entre Cayenne, Rémire-Montjoly et Kourou, je peux vous le confirmer : on ne se trompe presque jamais sur le loyer, on se trompe sur les charges. Voici comment poser le calcul correctement, avec des chiffres réels du marché local.
Pourquoi le rendement brut affiché en Guyane est trompeur
Le rendement brut est une division simpliste : loyers annuels ÷ prix d’achat × 100. Il ignore tout ce qui fait la réalité d’un investissement guyanais :
- Les frais d’acquisition : notaire (environ 8 % dans l’ancien), éventuels travaux de mise aux normes (climatisation, traitement anti-humidité, moustiquaires).
- Les charges récurrentes : taxe foncière, copropriété, assurance PNO, entretien accéléré par le climat équatorial.
- La vacance locative, très variable selon la commune : faible à Cayenne et Rémire-Montjoly, plus marquée à Saint-Laurent-du-Maroni sur certains segments.
- La fiscalité, différente selon que vous louez nu, en meublé longue durée ou en saisonnier.
En Guyane, ces postes pèsent proportionnellement plus lourd qu’en métropole : le climat use vite les équipements (une climatisation se remplace tous les 7 à 10 ans, comptez 800 à 1 500 € par split posé), et les primes d’assurance DOM sont majorées de 15 à 30 % par rapport à l’Hexagone.
Comment calculer le rendement net de votre location en Guyane
La formule du rendement net avant impôt
Le calcul rendement Guyane sérieux se fait en trois étapes :
- Loyers annuels réels = loyer × 12 × taux d’occupation (et non × 12 tout court).
- Charges annuelles = taxe foncière + copropriété non récupérable + PNO + entretien + gestion + comptabilité.
- Rendement net = (loyers réels − charges) ÷ (prix d’achat + frais de notaire + travaux) × 100.
Notez le dénominateur : c’est le coût total d’acquisition qui compte, pas le prix affiché. Sur un bien à 150 000 €, les 12 000 € de notaire et 8 000 € de rafraîchissement font déjà chuter le rendement de 0,8 point à eux seuls.
Les charges location DOM à ne jamais oublier
Voici les ordres de grandeur que j’observe sur le terrain pour un T2/T3 dans l’île de Cayenne :
- Taxe foncière : 900 à 1 600 €/an selon la commune (Cayenne et Matoury sont dans la fourchette haute).
- Charges de copropriété : 80 à 150 €/mois dans les résidences récentes avec piscine ou gardiennage, dont une partie seulement est récupérable sur le locataire.
- Assurance PNO : 180 à 300 €/an en DOM.
- Entretien climatisation : 120 à 200 €/an pour le nettoyage et la recharge, indispensable sous ce climat.
- Provision travaux/usure : prévoyez 1 % de la valeur du bien par an, l’humidité et le sel (pour les biens proches du littoral de Rémire-Montjoly) ne pardonnent pas.
- Gestion locative : 6 à 8 % des loyers en longue durée, 20 à 25 % en conciergerie saisonnière (mais avec des revenus bruts bien supérieurs).
Exemple chiffré : un T2 à Cayenne, brut contre net
Prenons un cas concret et représentatif : un T2 de 48 m² climatisé, acheté 145 000 € près de la place des Palmistes, à 15 minutes de l’aéroport Félix-Éboué.
Scénario 1 : location meublée longue durée
- Loyer : 780 €/mois, soit 9 360 €/an théoriques.
- Rendement brut affiché : 6,5 %.
- Vacance réelle (3 semaines/an en moyenne) : −540 €.
- Taxe foncière : −1 250 €. Copro non récupérable : −720 €. PNO : −220 €. Entretien clim et petites réparations : −600 €. Gestion à 7 % : −617 €.
- Revenu net avant impôt : environ 5 413 €.
- Coût total d’acquisition (notaire + ameublement inclus) : 162 000 €.
- Rendement net réel : 3,3 %. Soit la moitié du chiffre de l’annonce.
Scénario 2 : location saisonnière avec conciergerie
La Guyane a une particularité précieuse : sa demande locative courte durée n’est pas seulement touristique. Missionnaires du spatial à Kourou, médecins en renfort, militaires, chercheurs en route vers la réserve des Nouragues : les séjours de 5 à 30 nuits sont constants toute l’année, avec un pic en saison sèche (mi-juillet à mi-novembre) et autour des tirs Ariane 6.
- Tarif moyen : 72 €/nuit, occupation réaliste de 62 % : environ 16 300 €/an.
- Conciergerie complète (ménage refacturé voyageur) : −22 %, soit −3 586 €.
- Charges fixes identiques (taxe foncière, copro, PNO) : −2 190 €. Énergie et internet à votre charge : −1 560 €. Usure renforcée : −900 €.
- Revenu net avant impôt : environ 8 064 €.
- Rendement net réel : 5,0 %, avec en prime le régime LMNP réel qui permet d’amortir le bien et de neutraliser l’impôt pendant plusieurs années.
La rentabilité réelle meublé Guyane bascule donc nettement en faveur du saisonnier bien géré — à condition que le bien soit dans une zone de demande (Cayenne, Rémire-Montjoly, Matoury pour l’aéroport, Kourou pour le Centre Spatial) et que l’exploitation soit professionnelle. Notre guide complet de la Guyane détaille les atouts de chaque commune.
