Vous louez (ou souhaitez louer) un meublé en Guyane, Martinique ou Guadeloupe ? Voici l’essentiel de la fiscalité LMNP et de la réforme 2025 à connaître.
⚠️ Information générale, pas un conseil fiscal. La fiscalité évolue et dépend de votre situation. Consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal avant toute décision.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les particuliers qui louent un logement meublé sans que cela constitue leur activité principale. Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers.
Micro-BIC ou régime réel : quelle différence ?
- Micro-BIC : un abattement forfaitaire s’applique sur les loyers (le reste est imposé). Simple, sans comptabilité. Les taux et seuils ont été durcis en 2025 pour les meublés de tourisme non classés. Pour la location meublée longue durée, le seuil reste de 77 700 €.
- Régime réel : vous déduisez les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, gestion, conciergerie…) et l’amortissement du bien et du mobilier. Souvent plus avantageux dès que les charges sont significatives, mais nécessite une comptabilité.
La réforme LMNP 2025 : ce qui change
L’article 84 de la loi de finances 2025 aligne le calcul de la plus-value des LMNP sur celui des professionnels :
- Les amortissements déduits viennent désormais diminuer la valeur d’acquisition retenue pour calculer la plus-value lors de la revente (donc une plus-value imposable potentiellement plus élevée).
- La mesure s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, et vise aussi les amortissements antérieurs à 2025 (précision ministérielle).
- Certaines résidences gérées spécifiques peuvent être exclues : à vérifier au cas par cas.
Le régime micro-BIC n’est pas concerné par cette réintégration (pas d’amortissement déduit), mais il est généralement plus coûteux chaque année.
Ce qu’il faut retenir
- Le régime réel reste souvent intéressant pour réduire l’impôt annuel, mais anticipez l’impact de la réforme à la revente.
- Faites une simulation avec un professionnel selon votre horizon (location longue / revente).
Et la conciergerie dans tout ça ?
Les frais de conciergerie sont des charges déductibles au régime réel — un argument de plus pour déléguer la gestion tout en optimisant. Hostel Toucan gère votre bien et vous fournit un reporting clair.
👉 À lire : déclarer ses revenus de location meublée et défiscalisation outre-mer (loi Girardin). Voir notre conciergerie propriétaires.